2021年中國城市更新發展階段

　　對比國外城市更新發展，我國的城市更新也經歷了從大規模舊城改造到實施有機更新的發展階段�？煞譃槿缦氯齻�階段：

　　一、舊城改造為主的大規模、快速化階段。

　　在改革開放后各地進行了幾輪舊城改造，進行了大規模、快速化城市更新，基本上采取的是“拆一建多”、“退二進三”的推倒重建式的更新方式。這種方式雖然使城市空間職能結構、環境等問題得到一些改善，但也產生了大量負面影響，如城市的肌理被破壞，各類保護建筑遭到毀壞，城市的文脈被切斷，城市特色消失，造成千城一面等等。

　　二、城市有機更新理論提出和初步應用階段。

　　20世紀90年代開始，吳良鏞教授通過思考北京舊城改造的實踐提出城市有機更新理論。吳良鏞教授提出，無論從城市到建筑，還是從整體到局部，城市都如同生物體一樣是有機聯系、和諧共處的整體。因此，城市建設應該遵從城市內在的秩序和規律，順應城市的肌理，采用適當規模和合理尺度，依據改造內容和要求，妥善處理現在和將來的關系，在可持續發展的基礎上探求城市的更新發展，不斷提高城市規劃的質量，使城市改造區的環境與城市整體環境相一致。城市有機更新是對城市中已不適應一體化城市社會生活發展的地區進行必要的改建，使之重新發展和繁榮。主要包括對建筑物等客觀存在實體的改造，以及對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續。

　　然而由于過去30多年來，城市的快速擴張，新區建設的突飛猛進，城市有機更新理論只是在部分歷史文化城市的保護中得到小規模的運用，但在大規模的城市更新中，尚沒有得到真正全面、系統性地實踐。

　　三、進入實施城市更新行動新階段。

　　2020年《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》首次提出實施城市更新行動，隨后，各地出臺了地方政策，如《福州市“城市更新+”實施辦法》、《成都市城市有機更新實施辦法》、《北京市關于實施城市更新行動的指導意見》、《重慶市城市更新管理辦法》、《上海城市更新條例》等。此前，我國的城市更新是一個相對狹義的概念，主要指“三舊”（舊城、舊村、舊廠）改造，在珠三角開展較多。而“十四五”規劃綱要中提出的“實施城市更新行動”內容更為豐富。未來，城市更新將成為我國城市建設的重要抓手，其內涵相較以往得到極大延伸和擴展。

　　在內容上，除了包括基于建筑及建筑群落的拆除重建、功能改變、綜合整治，還包括城市自然生態修復、城市基礎設施功能完善、城市智慧信息系統搭建、城市公共空間更新改造等城市基礎環境及服務類的更新。在范圍上，也由此前的主要聚焦地級及以上主城城市建成區，轉變為同時兼顧縣城范圍內的更新。整體來看，在城市范圍內開展的提升城市功能、優化空間結構、改善人居環境、塑造特色風貌等各類活動，都屬于城市更新的范疇。舊小區、舊工業區、舊商業區、舊樓宇、舊街道、棚戶區、城中村、市政公共空間等，都屬于城市更新的對象。

　　根據中投產業研究院發布的《2022-2026年中國城市更新行業深度調研及投資前景預測報告》顯示，2021年，住建部《實施城市更新行動》一文首次清晰界定了實施城市更新行動所要達到的總目標：建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力。為了達到總目標，“十四五”時期全國層面將圍繞城市空間結構、城市生態修復、城市功能完善、城市歷史文化保護、居住社區建設及老舊小區改造、城市新型基礎設施建設、城市防洪排澇設施體系、縣域更新八大方面立體式實施城市更新行動�？梢�，從“十五”時期到“十四五”時期，城市更新的主基調由單純的舊城改造不斷向“綜合更新”方向演變。當前的城市更新已不再是簡單的“舊改”，而逐漸轉變到了多類型、多層次的戰略組合和城市功能的系統調整。

　　2021年8月30日，住房和城鄉建設部又出臺了“關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”，明確實施城市更新行動要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力的要求。提出探索可持續更新模式，不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。對城市更新中的拆除重建方式，提出了量化要求，如嚴格控制大規模拆除，更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2。拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；嚴格控制大規模搬遷，居民就地、就近安置率不宜低于50%等指標。要求堅持應留盡留，全力保留城市記憶，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續城市特色風貌。我國的城市更新將進入有機更新新階段。

　　2022年中國城市更新政策環境

　　根據中投產業研究院發布的《2022-2026年中國城市更新行業深度調研及投資前景預測報告》顯示，2022年上半年，中央多次在高級別會議中提到要有序推進城市更新，并將實施城市更新行動作為推動城市高質量發展的重大戰略舉措。2月24日，國務院新聞發布會提出，下一階段城市更新的建設將從7個方面推動，包括健全城市體系、優化結構布局、完善城市功能、管控建設底線、提升居住品質、提高運行效能、轉變發展方式等。會議中明確防止大拆大建，為精細化城市更新發展進程奠定了基調。3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。3月17日，《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》提到要推進城市更新，加快改造城鎮老舊小區。7月12日，發改委發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》，再次提到有序推進城市更新改造，并強調推進老舊小區、廠區、街區、城中村等，防止大拆大建，進一步約束城市更新的改造方式。

圖表　2022年中央部分城市更新政策

數據來源：中指研究院（2022年上半年）

　　2022年上半年，中央在城市更新層面的發展方向從2021年的“實施城市更新行動”轉變為“有序推進城市更新”及“防止大拆大建”。這意味著，我國城市更新進程已具備實質性的進展，隨著政策的進一步落地，城市更新相關條例也逐漸細化，政策也從改造規劃轉變為實施方案。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

　　2022年中國城市更新投資動態

　　早期各大房企城市更新項目主要集中于長三角、珠三角以及京津和成渝地區重點城市，是城市更新的熱點區域。根據中投產業研究院發布的《2022-2026年中國城市更新行業深度調研及投資前景預測報告》顯示，2022年初以來，部分房企開始注重城市更新非熱點區域，選擇城市更新處于起步期的城市，提前布局，保證市場占比和競爭力，力求在新興區域構建起護城河。2022年3月，葛洲壩與長沙天心區進行城市基礎設施領域溝通，并落子天心區城市更新項目。2022年6月，龍湖集團與湖北國資企業湖北聯投集團正式簽訂戰略合作協議，就湖北地區城市更新、房地產開發等業務板塊展開全方面深層次合作，華潤置地中標沈陽多個城市更新項目，大唐地產則結合自身項目布局，重倉南寧城市更新，保利集團則操刀打造無錫市重點城市更新項目，預計投資達300億元。

圖表　2022年部分房企城市更新投資動態

數據來源：中指研究院

　　目前品牌房企已大量布局城市更新市場，項目主要集中于珠三角、長三角以及京津和成渝地區重點城市，其中深圳、廣州和東莞房企布局最多，是城市更新企業的主要聚集地，此類市場競爭較為激烈，各大企業也逐步向其他非熱點城市更新區域尋求更多的投資機遇。