地產鏈最艱難階段已過，政策轉向后關注基本面修復。地產基本面的持續下行對于地產鏈需求沖擊較大，風險外溢后至導致建材企業普遍出現收入增速下降、應收賬款壞賬比例提升等問題，引導建材板塊震蕩下行。我們認為，地產對建材的影響傳導邏輯為：地產政策轉向——地產基本面修復——建材企業基本面改善。2022年3-5月、以及11月以來中央地產利好政策頻出，地產政策轉向較為明確，當前已進入地產基本面筑底修復階段�？紤]到政策傳導的時滯性以及本輪周期的特殊性，基本面修復所需時間或長于以往周期。

　　房地產需求端：政策東風已至，基本面預期向上。當前制約購房需求的不利因素在下降，核心矛盾在于如何扭轉預期：1）購房資格與門檻：中央多次強調支持剛性和改善性需求，地方因城施策推動政策放松，當前全國房貸利率在中央自上而下政策支持下已顯著下降，部分城市已調整限購政策，后續高能級在降低二套房貸利率、降低首付比例、優化認房認貸標準、部分區域率先放開限購以及降低限售年限等方面仍有進一步優化空間；2）購房能力：當前限制主要在于經濟增長承壓、就業壓力加劇下居民收入預期減弱，2023年穩增長發力，經濟修復后居民部門仍有溫和加杠桿空間；3）購房意愿與預期：房企供給端政策得到實質性推進，交付風險有望緩解，目前核心矛盾在于如何扭轉居民預期，本輪周期缺乏自上而下的需求托底政策，當前預期反轉仍需全國層面更大力度的政策引導。

　　2023年需求預測政策持續催化，銷售量價趨穩。當前基本面仍在筑底階段，下行程度超越2008年和2014年周期。短期來看，我們預計2023年需求有望在Q2企穩，全年銷售面積/金額分別同比+0.4%/+0.7%。中長期來看，房地產仍然是超十億量級的行業，人口紅利漸消后，城鎮化水平提升以及改善性需求釋放有望支撐房地產中長期需求，我們測算2023-2030年我國商品住宅銷售面積的需求中樞約為年均13.5億平。

　　房地產投資端修復滯后于需求。銷售作為中后端節點對前端的拿地、開工、施工環節產生重要影響，2023年銷售量價有望趨穩，但供給端來看，由于傳導修復滯后投資端或仍將面臨一定下行壓力。中性假設下，我們預計2023年土地購置費/新開工/竣工/施工/投資分別同比-17.4%/-15.6%/+5.0%/-8.0%/-9.6%。

　　投資建議：我們認為，當前“地基”產業鏈預期向上，2023年行業機遇大于風險，地產鏈建議關注兩條投資主線：1）消費建材集中度提升趨勢確定，盈利拐點已現，建議重點關注：東方雨虹、科順股份（防水新規提標擴容，有效對沖地產下行帶來的壓力，2023年預期瀝青價格回落，毛利率有望繼續改善）；其次是三棵樹（行業細分龍頭，市場認可度高）；然后是中國聯塑（管材龍頭，估值低位）、兔寶寶、蒙娜麗莎（低估值、高彈性，c端銷售穩定增長）；偉星新材、北新建材（經營穩健，現金流好）；青鳥消防（擴品類支撐收入高增長）；2）浮法玻璃將迎來底部反轉，全行業虧損下供給持續收縮，而當前地產仍處于地產竣工大周期，同時在“保交樓”的大背景下，竣工需求有支撐，我們看好在新的供需緊平衡狀態下，開春玻璃價格或迎來新一輪上漲，建議重點關注旗濱集團。